2022年以来，区域性爆发的新冠疫情给经济、社会和人们的日常生活带来了诸多影响。物业管理行业作为重要的民生服务行业，扛起大旗，在各行各业备受冲击和影响的情况下，依然有序运营实现稳定增长，全力抗疫守护社区平安，坚守品质筑牢发展根基，多元融合提升自身竞争力，表现出较强的抗周期和抗风险能力。本文将从政策、规模、增值服务、资本、品质、展望六个层面全面分析行业2022年上半年的特点和发展趋势，为推动企业高效发展提供参考和指引。
政策篇
1、疫情防控加速物业管理行业融入社会基层治理
表：2022年疫情相关政策梳理
2022年已是新冠疫情爆发的第三个年头，尤其今年上半年上海疫情严峻，四月底北京疫情又一轮爆发，为社会、经济和人们的生活带来了很大的冲击和影响。疫情常态化、静态化管理成为当下防疫的基本形势。在疫情管控下，物业管理行业的重要性更加凸显，疫情防控加速物业管理行业融入社会基层治理，成为防控体系中的重要一环。早在2022年初，陕西省住建厅《关于进一步配合做好物业服务区域疫情防控工作的通知》中指出要加大对物业管理行业的宣传，对行业表现突出的企业、从业人员进行肯定。随着疫情形势的变化，在2022年5月10日，住房和城乡建设部办公厅和国家邮政局办公室发布《关于进一步加强住宅物业服务项目疫情防控中从业人员防护的通知》，将物业服务企业纳入当地疫情防控体系，协助解决物业服务企业在防疫工作中遇到的实际困难。2022年5月13日，北京市住建委发布《关于进一步加强住宅物业服务项目疫情防控中从业人员防护的通知》，北京住宅物业服务项目疫情防控工作纳入社区防控体系，物业服务企业服从社区统一安排、统一调度指挥和培训指导，配合社区做好疫情防控各项工作。行业准公共服务优势获得政策背书。
2、鼓励发展多元生活服务，社区养老被多次提到
表：2022年疫情相关政策梳理
2022年上半年，多项政策出台鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等生活性多元服务，并支持发挥贴近住户的优势，提供专业化服务。在老龄化日趋严重的形势下，社区养老服务，在多个政策中都被提到，是政策大力支持的业务方向。2月21日，国务院发布《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》，支持物业企业发挥贴近住户的优势，与社区养老机构合作提供居家养老服务。北京和上海也分别出台了相关政策支持养老服务发展。目前，虽然物业服务企业在社区养老领域尚未形成成熟的模式，但在政策的大力支持下，未来的发展潜力可期。
3、城市环卫相关服务标准修订，助力提升服务质量
城市服务是近几年物业管理行业的新赛道，越来越来的物业服务企业争相布局，从目前所涉及的具体业务类型上看，城市环卫是最容易切入的，与物业管理服务的固有服务属性比较接近。2月，住建部颁布新版《城市道路清扫保洁与质量评价标准》，适用于城市道路清扫保洁作业和质量评价，自5月1日起已开始实施；4月1日开始执行的《城乡社区环卫清洁服务要求》，对道路清洁、室内公共区域清洁、室外公共场所清洁、农贸市场清洁、公厕清洁、水域清洁、垃圾收集、垃圾运输、应急作业等方面做出了具体要求。为物业管理行业做好相关服务提供了规范和指引。
4、推进智慧社区建设，提升设施设备智能化管理水平
2022年5月，民政部等9部门发布《关于深入推进智慧社区建设的意见》，提出了推进智慧社区建设六个方面的重点任务。物业公司是基层社区的服务者，在推动社区智慧化进程中发挥着重要作用。尤其在疫情防控常态化背景下，物业服务企业应抓住机遇，紧紧围绕降本增效的核心目标加快推进相关工作，优化升级服务品质和用户体验。
规模篇
1、行业规模持续扩张，市场集中度提升，头部效应显著
图：2018-2021年物业服务百强企业
管理面积、合约面积及市场份额变化情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
物业管理行业近几年迎来高速扩张发展阶段。2021年，百强企业管理面积均值达5693万平方米，同比增长16.69%，高出同期全国商品房竣工面积增速(11.18%)5.51个百分点。合约面积增至7684万平，高出管理面积近2000万平方米，奠定了未来增长基础。市场份额提升至52.31%，较上年增长2.6个百分点。
左图：2019-2021年TOP10管理面积及市场份额
右图：2019-2021年TOP10及百强企业增速对比
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
2021年TOP10企业管理面积均值3.55亿平方米，是百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%，头部效应凸显。从增速方面看，TOP10企业在如此高基数的基础上仍然实现了34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速17.54个百分点。
2、并购市场风格转变，重质量、重战略、更谨慎
2022年以来，并购市场仍在持续。截至2022年6月29日，据不完全统计，行业公开披露的并购案例近20宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额80亿元。而2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元。
表：2022年上半年物业管理行业部分并购案例（不完全统计）
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
具体来看，呈现以下几个特征。第一，并购更谨慎，注重标的质量，也关注战略协同和盈利性。并购是快速扩大规模，切入新的业态和多元业务的重要手段，这是业内共识，但并购也有缺点，比如成本高、投后整合难等问题。在经历上一年的行业并购整合后，很多公司还在考虑如何整合已有的业务，对新的并购标的选择变得更严格，不仅要考虑规模的扩张、还要综合考虑标的价格、与业务的协同性、与布局的互补性、投后管理和长期盈利能力等多个方面，因此并购节奏趋缓。第二，国企扛起了并购市场大旗，活跃度提升。2021年上半年并购市场热度高涨，但只有2宗国企背景的参与案例，总交易对价不足2亿元。截至2022年6月29日，共监测到近20宗并购案，其中有5宗并购主体为国资背景物业公司，披露的交易金额约43.14亿元，占总交易金额一半以上，且除了京城佳业的并购外，其他案例也是2022上半年交易金额较大的4宗收购案。其实，自2021年下半年地产出现流动性危机之后，国企背景物业公司逐步开始在并购市场活跃起来。2021年11-12月，金融街物业、华润万象生活、招商积余共发起6总并购，虽然交易金额不大，但已经拉开了国企并购的帷幕。第三，大额并购减少，超20亿元的仅两宗。2021年大宗交易频发，而今年除了并购数量明显减少，大额并购也寥寥无几，超过20亿的并购案仅发生两宗，并购发起方分别是碧桂园服务和华润万象生活。可能的原因是受地产流动性危机影响，物业公司尤其是民企在大额并购方面存在流动性压力。据2021年各上市公司年报披露，现金及现金等价物最高的上市公司分别是华润万象生活和碧桂园服务，可见现金流对并购还是有一定影响的。
3、关联方仍是规模的重要支持，但长期输血能力趋弱
尽管房地产市场出现流动性危机，行业发展遭遇重创，但目前来看，地产关联方的项目供给仍是物业公司在管面积构成的重要基石。
一方面，很多物业服务企业的管理面积中来自于兄弟开发企业的比例仍超一半，占据重要基础性地位。截至2021年12月31日，融创服务、华润万象生活、佳源服务、远洋服务等企业的在管面积中来自关联开发企业的占比仍保持在50%以上，但该占比有降低的趋势。
图：2020-2021年部分百强企业管理面积构成情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
另一方面，从房地产销售面积数据看，2021年房地产开发百强企业的销售面积均值同比增长1.6%，这些销售面积在未来2-3年内仍然可以支撑关联物业公司规模的稳步增长。2021年，融创中国、中海地产销售面积逾2000万平方米，并连续多年破千万平方米，为融创服务、中海物业管理面积的稳定增长提供有力保障。截至2021年12月31日，保利物业来自保利发展控股集团的合同管理面积约为279.0百万平方米，同比增长约38.8百万平方米。
图：2019-2021年部分开发百强企业销售面积情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
但长期看，地产关联方的输血能力将会减弱。物业公司新增在管面积中，来自第三方的项目占比有明显的上升趋势。在并购和市场拓展的推动下，时代邻里、世茂服务、旭辉永升服务、碧桂园服务等公司的独立性显著提升，2021年新增管理面积中来自第三方的项目在管面积占比均超过80%，而关联地产公司的项目供给仅占很小比例。
图：2021年部分物业上市公司新增在管面积构成情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
4、独立市场扩张将成为核心竞争力，中指物业数据库助力精准外拓
并购虽然能高效扩规模但成本高、整合难度大，而地产关联方的输血作用必然是不可持续的，也不能过度依赖的，因此独立市场扩张是物业公司长期发展的核心竞争优势。目前，多数物业公司都成立了专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目，独立市场化拓展成效显著。金科服务2021年全年约新增外拓管理面积31.4百万平方米，成功入驻湖南师范大学、中南大学等10余所重点学校开展后勤服务，并获得四川、重庆、江西等多个城市项目，实现了管理业态拓展的全新突破。
图：2021年部分上市公司新增外拓管理面积情况（不含并购）
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
物业企业在市场拓展过程中通常会面临以下问题：一是市场公开信息繁多，无法及时有效的整理需求信息；二是除第三方招投标外，如何掌握其他商机获取渠道；三是如何对竞争企业动态进行跟踪和对比分析，在市场布局上抢占先机？针对以上问题，中指研究院专门打造中指数据CREIS·物业版，助力企业精准投拓，赋能企业科学决策。
图：中指数据CREIS·物业版产品功能
增值服务篇
1、“全生命周期+全生活场景”服务需求大，市场空间广阔
物业管理行业之所以备受关注，非常重要的一点在于其服务的空间边界不断延伸。服务空间的延伸可以总结为三个维度。第一，管理规模的持续扩张。第二，管理业态的多元化布局。第三，服务空间的不断扩大，走出社区，走向城市。
而在管理空间和范围延伸的基础上，物业管理服务已从最初的“四保”服务，逐渐延伸至为业主和客户提供各类增值服务，围绕人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多样化的社区增值服务，凭借离业主近的天然优势，守住社区的流量入口，挖掘巨大的多元生活服务潜能。
图：物业服务企业“全生命周期+全生活场景”服务体系
目前，物业服务企业围绕人的多样化需求从两个维度拓展社区生活类增值服务。一方面，以“未成年、中青、长者”整个生命周期为线索，针对幼儿、年轻人、老人等不同群体打造“全龄段”多元服务，布局托幼、亲子、零售、美居、养老等领域，满足不同年龄段人群的特定性需求；另一方面，以居家、旅游、餐饮、空间运营、智慧服务等多元生活场景为基础，持续衍生出各种相关的服务品类，为业主提供便捷、舒适、高效的一站式生活服务。绿城服务持续加快市场化托育服务在中高端、高端定位项目的拓展；依托旗下“椿龄康养”品牌，构建入户服务体系，发展居家养老服务；有效运用“绿城生鲜”、“绿城生活”等平台开展零售服务；以“四季管家”到家平台为依托布局居家生活服务；同时，亦开展园区空间运营服务、租售等资产管理服务，形成完善的服务闭环，全面满足业主的多元美好生活需求。
表：部分物业服务企业多元社区增值服务开展情况
2、社区增值服务发展快，盈利能力强
围绕社区内的需求，物业服务企业开展了多元化的增值服务，发挥了自身优势，赢得了业主赞同，同时也起到了很好的扩收增利的效果。2021年，百强企业的营业收入中，社区增值服务收入的占比大约为11.6%，而上市公司的披露情况看，这个比例约为18.3%，是非常重要的收入来源，并且这一比例有逐年增长的趋势。新希望服务、旭辉永升服务、越秀服务、保利物业、新城悦服务等企业社区增值服务收入占比已超过20%。
图：2021年部分物业上市公司社区增值服务及占比情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
社区增值服务也是增速较快的业务，发展潜力大。越秀服务、新希望服务和合景悠活2021年的社区增值服务收入同比增速分别达到228.79%、116.25%、108.59%，成为助推营收增长的重要引擎。
图：2021年部分物业上市公司社区增值服务及增长情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
盈利能力方面，各家上市公司的社区增值服务毛利率普遍较高，这也是物业公司开展社区增值服务的内在驱动力。2021年，物业上市公司毛利率均值约29.1%，而社区增值服务毛利率普遍在35%以上，甚至不少企业超过60%。鑫苑服务、正荣服务、碧桂园服务等企业2021年社区增值服务的毛利率分别达到68.8%、67.0%、60.5%，均在60%以上，显示出超强的盈利性。
图：2020-2021年部分物业上市公司社区增值服务毛利率情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
3、城市服务成为上市公司的重要战略部署，发展潜力凸显
2021年，碧桂园服务的城市服务收入为45.3亿元，占营业收入的15.7%，同比增速高达412.3%；保利物业出资9750万元和普邦股份共同组建了保利环境服务公司，通过实施“一体两翼”战略布局，以环卫服务为基础，以“垃圾分类+再生资源回收利用”及“园林绿化养护+市政基础设施维护”为两翼，快速切入环卫赛道，2021年保利物业城市服务收入为19.62亿元，占营业总收入的13.6%，同比增长81.8%。2021年，雅生活服务、旭辉永升服务的城市服务板块首年产生营业收入，分别为 7.0亿元、0.8 亿元。
图：物业服务上市公司城市服务业务收入情况
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资本篇
1、行业市场估值整体回落，仍高于市场平均水平
2022年以来，物业管理行业在资本市场上走势仍然处于下行阶段，但已趋于稳定，行业的平均估值仍高于恒生指数。优秀上市公司在不利的市场环境下仍表现突出，依靠高质量增长、稳健的关联企业和广阔的市场前景彰显价值。
截至2022年6月17日，物业管理行业共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年6月17日下降到4391.37亿港元。
图:港股物业服务板块总市值走势
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
从股价波动来看，2021年一季度，港股物业服务板块与恒生指数波动相对接近，在2021年二季度超过恒生指数增长幅度，在年中达到阶段性的高点。但2021年6月底出现拐点，恒生指数和物业服务上市公司股价一路下挫，二者走势形成的剪刀差逐步扩大，物业服务板块一直处于下跌通道，在2022年2月后加速赶底，3-4月份跌幅有所收窄，但仍没有改变下降趋势。与房地产板块相比，港股物业服务板块走势较弱。
左图:港股物业服务板块和恒生指数走势对比
右图:港股物业服务板块和房地产板块走势对比
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
从市盈率水平来看，2021年1月至6月，港股物业服务板块整体估值水平依然较高，年初达到41.3倍。但接下来估值水平回落明显，至2022年1月初才进入相对稳定状态。截至2022年6月17日，港股物业服务板块平均市盈率为12.90倍，高于恒生指数平均水平（9.67倍），资本市场仍保持对物业服务板块的关注度。
图:港股物业服务板块和恒生指数市盈率（2021年-2022.6.17）
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
具体来看，截至2022年6月17日，奥克斯国际、力高健康生活市盈率仍相对较高，超过了40倍，排名前十的公司市盈率均值为30.3倍。自2021年初以来，第一服务控股、中海物业和建发物业实现了市盈率正增长，涨幅分别达到49.2%、25.4%和0.8%。
2、外部环境+关联企业+前期市场过热，合力引发估值回调
从资本市场整体表现来看，2021年至今物业服务上市公司先扬后抑，实现总市值突破万亿港元的辉煌之后，整体市值、股价、市盈率进入下降通道，新股发行也出现大面积破发。究其原因，可以从三方面考虑。
（1）前期高增长带来内在调整压力
港股物业服务板块在2021年上半年一路高歌猛进，2021年二季度股价涨幅持续高于恒生指数整体水平，已实现了较长时间快速增长，自身即存在较大回调压力。
（2）外部环境拖累
受全球疫情、俄乌冲突以及中美激烈博弈等外部事件影响，世界经济发展面临隐忧，国内持续稳定增长态势不断受到挑战，香港资本市场也不能幸免，物业服务板块在大盘整体带动下进入下降通道。
（3）投资者信心受到部分关联企业影响
物业管理作为房地产开发的后端服务，从房地产生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期90%以上。近年来越来越多的房地产企业选择将物业服务业务分拆上市，分拆后房地产企业依然保留了物业服务上市公司大部分股权，借此来影响和控制上市公司的经营决策，确保自身战略意图得以实现。
但随着房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，房地产企业经营压力显著增大，部分房地产企业为了缓解危机，控制物业服务上市公司为其“输血”，甚至铤而走险采取违规手段，为物业服务上市公司带来经营隐患，同时在一定程度上打击了投资者信心，恐慌情绪有所蔓延，使物业服务板块加速探底。
3、稳健关联企业护航，自身高质量增长，铸就坚如磐石高价值公司
尽管物业服务板块整体进入下降通道，但也应看到，依然有优质物业服务上市公司在这个过程中经受住了资本市场考验，表现可圈可点。
表: 2021年初至2022.06.17资本表现优秀的港股物业公司
第一，高水平的企业经营和高质量的业绩增长是获得资本市场关注的基石。2021年，和泓服务在管面积为0.3亿平方米，同比增长90.3%，合约面积达0.5亿平方米，同比增长104.9%，第三方收入贡献超50%，多种业务持续拓展，社区增值服务收入1.38亿元，同比增长79.2%。在社区管理运营平台、业主服务平台和集团内部数字化中后台等方面，数字化水平不断提高。第二，稳定经营的关联房地产企业是物业服务企业发展的有力保障。中海地产以稳健的经营风格和审慎的投资策略著称，2021年销售面积逾2000万平方米，并连续多年破千万平方米，为中海物业管理面积的稳定增长提供支持。建发物业的关联房地产企业建发国际集团2021年净利润35.2亿元，增长51.5%，显著提振投资者信心。第三，优秀物业服务上市公司通过发展多种经营业务，增强公司发展潜力。建发物业在养老健康、房地产经纪及资产管理服务、家居美化服务、生活服务等领域不断拓展，社区增值服务收入增速110.8%，成为营业收入的重要增长点。公司在2021年首次完成并购业务，并在学校、医院、政府公建等物业管理服务有所突破。
4、IPO市场热度下降，2022年预计新增上市公司不超过10家
2021年，物业服务板块新增14家上市公司，均在香港主板，较2020年下降4家，但仍高于2019年的11家，新上市公司数量依然维持高位。
图:历年物业服务企业上市数量
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2021年新上市公司规模相对较小，公司募集资金数额出现了较大的回撤，通过IPO从香港资本市场融资108.1亿港元，均值7.7亿港元，较2020年的均值38.6亿港元下降明显，也低于2014年-2021年物业服务上市公司募集资金的平均值11.4亿港元。
具体而言，14家公司中募集资金数额超过20亿港元的有两家，分别为越秀服务和中骏商管，10亿-20亿港元区间的为荣万家和星盛商业，其他公司募集资金均不足10亿港元。
图:历年物业服务企业IPO募集资金总额
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目前，仍在IPO路上的物业服务企业有万物云、融汇悦生活、苏新美好生活、鲁商生活服务、润华智慧、龙湖智创生活等，其中鲁商生活服务于6月21日通过港交所聆讯，即将成为2022年内第四家成功登陆资本市场的物业服务企业。按当前情况推断，预计本年内上市企业数量将不超过10家。
品质篇
1、行业满意度评价承压下行，标杆企业得分首度回落
2022年全国物业服务满意度评价得分呈现下行态势，其中行业整体的满意度得分为78.1分，较去年下滑2.6分，标杆企业得分为86.7分，同比下降0.5分。近几年行业满意度评价得分稳步上升的趋势在今年首次被打破，也印证了行业在急速狂飙成长后需要回归服务本质的深刻诉求。
图：近三年全国物业服务满意度变化情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
经过与疫情斗争的三年，疫情防控已经成为人们社区生活的重要组成部分，物业服务企业凭借在疫情防控中的默默付出和出色表现，一方面培育了业主追求健康、高效的社区生活习惯，推升了其对物业服务整体水平的预期，另一方面，随着国内疫情防控常态化的部署，以及受零星散发的疫情影响，各地相继采取的封控措施，一定程度上造成了物业服务人员和物资供应的流动受阻，导致物业服务企业经营面临成本刚性上升的现实问题。
此外，上游开发企业囿于市场变化，企业现金流趋紧，经营问题传导至相关物业服务企业，导致物企面临市场与环境双重高压，因此，2022年部分物业服务企业被迫在服务质量和成本控制之间找寻新的平衡点，个别企业采用了比较激进的做法，例如直接削减与服务外包单位的合同金额、裁撤部分服务岗位的人员数量、降低清洁耗材产品标准等，而与之相伴的是物业服务颗粒度被动放大，而疫情防控又在一定程度上延长了业主在社区的驻留时间，业主对物业服务的敏感度提高，因此导致了行业整体满意度评价承压下行的现状。
2、市场呼唤行业回归服务本质，高质服务仍存溢价空间
2022年全国物业服务满意度普查数据显示约65%的受访业主认为在综合考虑所在小区的物业服务品质后，觉得当前小区物业价格收费标准处于正常水平，约18%的受访业主认为物业服务费价格偏高，因此企业在进行物业服务满意度建设前，首先要对相应社区的物业服务收费标准进行衡量，进而提供质价相符甚至“物超所值”的物业服务，方可赢得业主肯定。
图：关于业主认为当前小区物业价格收费标准如何的调查结果
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
此外，今年全国物业服务满意度普查数据显示有超过67%的受访业主表示愿意为更高品质的物业服务支付相对较高的物业服务费，其中34%的受访业主表示非常愿意为高质量服务支付更多物业服务费，可见高质服务仍存在溢价空间。
图：关于是否愿意为更高品质的物业服务支付相对较高的物业服务费的调查结果
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3、保洁、养老和教育成为业主最期望开通的社区增值服务
近距离的服务更能收获业主的信任，社区增值服务特别是生活服务能够直击业主日常生活的实际需求，有助于拉近企业与业主关系，物业服务企业通过深度触及业主在社区生活中的各类场景，聚焦生活服务业务，营造“贴心、贴身”的用户体验，有助于提升业主对物业服务的整体满意度。
2022年全国物业服务满意度普查数据显示，超过82%的社区开通了社区增值服务，业务内容主要涵盖保洁服务、社区零售、房屋经纪、空间运营、美居服务、养老服务、餐饮服务、教育服务和社区金融等，其中保洁服务是社区开通率最高的业务，占社区样本总量的27%左右，其次是社区零售，占社区样本总量的13%，社区金融、教育服务、餐饮服务和养老服务的开通率相对较低，不足社区样本总量的10%。
图：关于各项社区增值服务项目开通情况的调查结果
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
2022年全国物业服务满意度普查结果显示业主对社区增值服务的满意度评分是81.3分，高于行业整体满意度约3.2分，在社区增值服务的各细项中，保洁服务的评价得分最高，为84.6分、其次是社区零售，得分为76.7分，得分最低的是社区金融服务，得分为63.8分。
图：关于社区增值服务细项满意度评价得分情况
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关于业主最期待所在小区物业能够开展哪些增值服务项目的调查结果显示，保洁服务、养老服务和教育服务位列前三，分别占本次调研有效样本总量的26%、17%和11%。
图：关于业主最期待所在小区物业能够开展哪些增值服务项目的调查结果
展望篇
1、集中度仍将提升，市场分化加剧
预期未来，规模扩张仍将为物业管理行业发展的重要趋势。至2025年，百强企业市场份额或将达到63.9%，而TOP10企业或将突破24%。2021年以来，多家物业企业纷纷披露未来几年的发展目标，从部分企业未来3-5年的增长目标及发展规划看，扩规模仍是当前阶段发展的重要基础，亦会推动市场集中度进一步上升。如头部企业碧桂园服务计划到2025年实现合约面积超18亿平方米，华润万象生活计划2025年在管面积达到4亿平方米；合景悠活曾披露2023年管理面积突破4亿平，规模扩张之势迅猛。在当前阶段，把握市场节奏，抓紧市场机遇，进行高质量规模扩张仍是百强企业高速增长的基石。
图：“十四五”期间物业管理规模情况预测
集中度提升的同时，也会伴随着市场分化进一步加剧。以上市公司数据为例，截至2022年6月17日，明确披露在管面积数据的港股上市公司中规模最大的碧桂园服务，在管面积已达8.51亿平方米（含三供一业物业管理面积），而规模最小的兴业物联仅有在管面积约660万平方米，前者是后者的129倍。上市企业的在管面积均值为1.1亿平方米，处于均值以上的企业共有14家，均值以下的企业共有30家，头部企业的优势明显。
图：2021年物业服务上市公司在管面积披露情况
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2、规模进入高质量扩张阶段，独立市场化成重要发展趋势
现阶段，物业服务企业扩规模的方式主要还是三种。第一，承接来自关联地产公司开发并交付的项目；第二，通过并购市场上的物业公司来壮大自身规模，快速形成业态和布局等方面的协同；第三，凭借自身的服务能力、品牌等进行市场化外拓，赢得第三方招标方的信任，获得第三方项目。
然而当前，地产行业陷入流动性危机，进入新的转型升级发展阶段，预期未来对物业关联公司的支持会逐步削弱。从房地产拿地数据看，2021年房地产开发百强的拿地节奏迅速降低，拿地面积明显减少，这意味着未来五年之后，地产关联公司的输血作用将被进一步削弱，独立市场化将成为物业服务企业未来的重要发展趋势。2021年，开发公司的拿地面积普遍同比下降10%-70%，仅个别企业实现微增或者小幅降低，远远低于2020年和2019年的整体水平。
图：2019-2021年部分开发百强企业拿地情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
此外，并购市场热度下降，并购方变得更加谨慎，节奏趋缓。并且通过并购扩大规模有着成本高、投后管理难等问题，虽然短期或中期看可以快速扩大管理规模，但从长期看，并不是可持续发展的最优路径，效果快，风险也较高。因此，长远来看，物业服务企业必须加速提升外拓能力，才能在行业的快速发展中夯实竞争力，实现可持续发展。
3、开展社区增值服务优势突出，入局城市服务空间广阔
社区增值服务已经成为物业服务企业营业收入的重要组成部分，未来也仍然是企业的发力点。物业服务企业围绕业主生活需求开展社区增值服务具备得天独厚的优势。第一是资源优势，物业服务企业可以利用既有资源诸如电梯，公区，车场等开展空间运营服务，也可以联动开发资源，在物业项目开发阶段提供前置的精装服务；第二是近场优势，物业公司对所管理的社区最熟悉，距离业主最近，对开展到家服务、社区零售、房屋经纪等服务具备明显优势，亦可通过此类多元服务拉近与业主间的关系；第三是保障优势，物业公司全天24小时服务于每一位业主，不论开展哪类增值服务，售后服务有保障，出现问题可以更方便找到物业公司来处理，解决业主的后顾之忧；第四是需求巨大，基于人的日常生活能产生大量的服务需求，而物业公司守住了社区的流量入口，可挖掘的服务空间非常广阔。
从服务空间延伸角度，物业服务上市公司走出社区，走进城市广阔空间，城市服务已经成为物业企业重要的战略部署。物业管理企业服务内容与城市管理的需求重合度较高，如社区治理、保洁、设施维护、公建服务经验，为进一步拓展城市服务打下基础。此外，头部物业管理企业将新的数字化管理手段引入物业服务场景，积累经验后进一步向城市范围拓展。对政府来说，将大量的招投标流程转化为战略合作，一方面可大幅降低管理成本，另一方面也可充分利用物业服务企业的资源能力和智慧化管理手段，为基层治理和智慧城市建设提供重要支撑。从市场潜力来看，以全国城乡社区服务事务财政支出为基础，参考物业服务上市公司城市服务业务类别，保守估计2025年我国城市服务市场规模将超过7600亿元。
4、IPO节奏放缓但仍有空间，物业板块长期投资价值仍可期
2021年至今，向香港联交所交表以及在A股递交招股书的企业一共39家，其中17家成功上市，占比44%，仍坚持筹备上市并且上市程序有实质进展的企业有6家，分别是万物云、融汇悦生活、苏新美好生活、鲁商生活服务、润华智慧、龙湖智创生活，在规模体量、经营指标、企业背景、科技智能化等方面各具特点。
2022年6月21日，鲁商生活服务通过港交所聆讯，即将成为年内第四家登陆资本市场的物业股。据当前情况推断，2022年成功上市企业数量预计不超过10家，但仍有入场机会。
图:2021年至今交表物业服务企业上市状态
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
从资本市场物业板块的表现看，目前股价的走势向下但已趋于稳定，行业仍具备较大的发展潜力。首先，从盈利能力看，根据2021年物业服务上市公司的年报数据，毛利润均值为9.1亿元，同比增长44.1%，毛利率和净利率均值分别为29.1%和13.2%，盈利能力远超行业均值。从成长性看，截至2021年底,物业服务上市公司在管面积均值1.1亿平方米，同比增长44.3%，合约面积均值1.6亿平方米，同比增长37.6%。快速拓展的规模为物业服务上市公司创收带来持续的增长源动力。此外，诸多特色赛道如高端服务、商业运营、城市服务、TOD物业管理、绿色物业、工地物业等逐步打开，为行业开辟更多细分蓝海市场。从长期看，行业的属性未变，积极驱动因素不变，物业板块长期投资价值仍可期。
5、智慧科技提升业务效率，营造多元服务场景
智慧科技的加速应用首先能够帮助企业解决服务效率的问题，在效率提升的基础上企业营业成本得到一定程度的控制，进而企业才会有更大的动力去提升基础物业服务品质。从目前企业的实践来看，智慧科技对物业服务企业经营提质增效的目标正在成为现实，科技优势对物业服务品质提升的预期也在加速兑现，突出表现为两方面：一是智慧化程度较高的企业人均效能显著提高；另一方面智慧科技的应用为业主提供更加安全、优质和便捷的物业服务，有效提升业主满意度。
图：物业服务企业借助科技实现降本增效目标示意
智慧科技在物业管理行业的广泛应用，开启了业主生活、生产场景中的“万物互联”新世界，为人们所憧憬的未来智慧社区建设提供了更多可能性和想象的空间。在此背景下，物业服务企业要提高服务服务品质，就必须加快拥抱智能科技，借助智能设备扩展服务边界，提高物业服务效率，同时迎合业主猎奇体验的心理需要，助力业主满意度评价提升。
